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缘何开发商竞相当“包租婆”?

2016-11-21 05:11 来源:伟德体育网

【环宇杂谈】

既然资金不是问题,当然要在北京立足,分享北京楼市和城市红利,分享京津冀红利。

李宇嘉

不能出地王是“死命令”,但还要增加土地供应,因为热点城市供不应求,这可愁怀了地方政府。近日,在北京举行的一场土地拍卖会上,为避免地王出现,当地政府设计了史上难度系数最高、程序最复杂,称得上“土拍奥数考试”的竞拍规则。总结说,就是“限地价+限销售单价和均价+限户型面积+限再转让时间+竞住房自持面积+竞商办自持面积+竞建设方案”的“五限三竞”。

规则太复杂,得捋一捋。出让地块设定价格上限,当竞买报价达到上限价格时,转为在此价格基础上,企业竞报自持住房面积比例。达到住房自持面积比例限制或举牌至100%自持时,转入竞拍商办自持面积。两家以上全部自持商办后,转入竞报建设方案,由专家组进行评定确定竞得人。即便竞得该地,还要符合销售均价和单价的“高限”,且可销售住房5年内不得二次转让等。

苛刻的规则下,从盈利的角度讲,已经很难算账了,但依然难挡开发商热情。据悉,此次四宗住宅用地吸引近20家开发商,万科、保利、招商、碧桂园、绿地等国内一线开发商悉数登场。北京“土拍”一如既往地火爆,但没想到“五限三竞”下热度仍不减。竞拍至地价上限、100%住房自持阶段,都没有超过10分钟。最后,4宗地块住宅全部100%自持,甚至一宗地的商业部分也100%自持。

表面看,房企都愿意当“包租婆”,但事实上则是开发商不想低价卖房,背后折射了地价和房价被低估的现实。当前,90%的开发商已完成年度销售目标,销售回款可观,而过去1年企业债、理财和保险等表外资金对开发商的“接济”是史无前例的(如今年投向房地产的理财翻了10倍、70%的企业债为房地产企业发行),加上资金成本低廉,“不差钱”的开发商到处寻找前景可观的土地。

历来,北京都是房企必争之地,即便是再严厉的限制,也挡不住开发商在“皇城根”拿地的热情,因为大家都在赌,地价被低估、自持部分可转出去,未来限制会松绑。因此,笔者认为,单从限制地王和土地价格的角度看,从培育和发展租赁市场的角度看,北京式“土拍”确实有积极意义,但若从控制房价上涨、增加住房供应的角度看,如此多限制下的“土拍”,结果不尽如人意。

北京这样的城市,租金回报率只有1.5%,与一年期存款利率差不多,要60-70年才能收回投资,开发商愿意当“包租婆”,笔者认为还有一个原因,就是国内金融创新、影子银行发展轰轰烈烈的当下,借助证券化收回投资已不成问题。今年前三季度,4.3万亿的全部房地产新增贷款(包括个贷)已被认为是空前规模,但企业债、理财、保险等投入房地产的资金就有5万亿左右。

表外低成本资金已成为房企主要融资渠道,保监会数据显示,截至今年9月,保险企业资金运用达到12.8万亿,扣除6.6万亿的存款和债券,1.8万亿的股票和基金,剩下的4.4万亿为“其他投资”。这里面,相当比例就是不动产投资(或以不动产为基础的金融产品)。如果以50%计算,投入楼市的资金也高达2.2万亿。自持物业收回投资不在话下,只要物业优质即可,光不动产抵税就够诱惑了。

经济完成转型之前,楼市托底功能不能卸去,不动产依然是有效资产中“最厚实”的那一块,也是抵御货币泡沫,获得资产收益的最佳载体,更是获得融资、进行投资最可靠的信用背书。退一步来讲,北京市场是任何一家大开发商都不会错过的,既然资金不是问题,当然要在北京立足,分享北京楼市和城市红利,分享京津冀红利。这样来看,当个包租婆也是蛮划算的。

(编辑供职于深圳房地产研究中心)

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